Restrizioni alle facoltà di godimento della proprietà: necessario il consenso di tutti i condòmini

Le restrizioni alle facoltà di godimento della proprietà comune o individuale, dirette a vietare lo svolgimento di determinate attività o modalità di godimento, contenute nel regolamento di condominio, sono da approvare con il consenso di tutti i condòmini. E una deliberazione assembleare che introduca o modifichi tali restrizioni è soggetta alla regola del consenso unanime per essere valida.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (ordinanza numero 7771 del 31 marzo 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in un palazzo in quel di Ischia e relativo ad una delibera assembleare avente ad oggetto il conferimento di incarico all’amministratore di stipulare con una società privata un contratto di locazione stagionale di una porzione della piazzetta condominiale per consentirvi lo svolgimento di attività di ristorazione, previa delimitazione e conseguente occupazione dell’area.
A contestare la delibera sono stati due condòmini, i quali hanno dedotto che la delibera era stata assunta in violazione del regolamento condominiale di natura contrattuale, che stabiliva il divieto di occupazione della piazzetta, e che era stata raggiunta con una maggioranza non sufficiente, trattandosi di innovazione, alla luce di quanto previsto dal Codice Civile.
Questa visione è stata ritenuta legittima prima dal giudice d’Appello e poi dai magistrati di Cassazione, i quali hanno respinto la tesi proposta dal condominio, tesi secondo cui la clausola regolamentare che vieta l’occupazione della piazzetta è meramente regolamentare e non ha natura contrattuale, sicché la relativa deroga poteva essere deliberata a maggioranza.
In premessa, viene riportato un passaggio del regolamento condominiale, ossia il passaggio in cui si stabilisce, con riferimento alle aree scoperte della piazzetta , che “la zona tratteggiata in rosso costituisce proprietà comune ed individuale tra tutti i negozi che vi prospettano e per tanto è assolutamente vietato occuparla anche temporaneamente con oggetti mobili di qualsiasi genere, in quanto detta zona dovrà sempre essere lasciata libera e sgombra per rendere agevole l’accesso ai negozi”.
Tale clausola va qualificata come di natura contrattuale, su questo concordano il giudice d’Appello e i magistrati di Cassazione, in quanto essa non si limita a disciplinare le modalità di utilizzo del bene comune, ma pone un divieto inderogabile al libero esercizio del godimento, fissando un obbligo negativo a carico dei partecipanti alla comunione condominiale che incide significativamente nel diritto concernente la proprietà comune.
Di conseguenza, è nulla la delibera assembleare che autorizza la locazione stagionale della piazzetta in deroga a tale divieto e che viene adottata senza il consenso unanime dei comproprietari.